无证房屋租赁引纠纷 租户装修损失怎么分担?

2019-3-11
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中国法院网讯 (王长鹏)  从事餐饮经营的高某好不容易租到了一个位置、大小俱佳的房屋,虽说是无证房屋,但高某环顾四周,也没有看到要拆除的迹象,便满心欢喜地装修好并对外经营。谁知,投入的装修费还未收回,就得到房屋可能要被拆除的消息,自己与出租人协商索赔事宜也未果,高某很是郁闷。


  近日,上海市第一中级人民法院(以下简称上海一中院)就审结了这起因违法建筑引发的涉装修损失房屋租赁合同纠纷上诉案,二审认定租赁双方均明知涉案房屋系违法建筑还签订租赁合同,确认租赁合同无效,并改判租赁双方按过错比例分担租户的装修损失。


  无证房屋面临被拆 租赁双方起争执


  2015年6月16日,景之公司(出租人)与高某(承租人)签订了一份租期为五年的《房屋使用合同》,合同载明:房屋性质属于无证绿化管理用房,承租人对此已知悉,自愿接受并使用该房屋,今后不得以出租人提供的房屋没有取得房地产权证为由提出解约要求,或提出任何赔偿要求。交房后,高某花费近28万元对承租房屋进行装修,并对外经营。


  好景不长,2016年10月,高某得到消息,因为租赁房屋为违法建筑,政府将予以拆除。想到房屋距离自己装修完成也不过一年时间,装修费就已经花了近28万元,而且一旦启动拆除,自己损失还将更大,高某很是担心。于是,高某立马与景之公司联系,以求证此事并希望能够协商有关赔偿的事宜,但始终未得到景之公司的准确回应。因为面临随时被拆除的风险,景之公司又一直没给准确说法,高某自2016年10月开始不再继续支付租金,而景之公司也因此将租赁房屋断水断电,以致高某无法正常经营,租赁双方由此产生争执,并互相致函以追讨权益,展开了一场相持不下的拉锯战。


  一审:明知违法建筑还装修 损失租户自行承担


  2017年5月11日,高某向法院提起诉讼,请求法院判令其与景之公司签订的《房屋使用合同》无效,出租人景之公司承担自己的装修损失。


  一审法院认为,景之公司将未经合法批准的房屋出租给高某,因该房屋属于无证违法建筑,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定,确认景之公司与高某签订的《房屋使用合同》无效。对于高某主张的装修损失,一审法院认为,高某明知涉案房屋系无证房屋,仍进行装修,属于扩大风险的冒险行为,由此产生的损失应自行承担,故对其装修损失的诉请不予支持。但考虑到高某投入的装修现值,对景之公司还有利用价值,基于公平原则,一审法院酌定由景之公司补偿高某6万元。高某对该判决不服,提出上诉。


  二审:租赁双方均明知违法建筑 改判装修损失按过错分担


  二审中,高某认为,景之公司明知系无证违法建筑,仍对外出租,这是导致合同无效的主要原因,因此主要过错方是景之公司,装修损失应由景之公司承担。


  上海一中院认为,涉案租赁房屋既无建设规划许可证,也无房地产权证,属违法建筑,故高某与景之公司就涉案房屋签订的《房屋使用合同》应为无效。根据相关司法解释的规定,承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效,对已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,则由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案承租人高某装修房屋,景之公司对此是明知且同意的,现租赁合同无效,景之公司并未表示同意继续利用该装修,故对该装修损失,应按照双方过错比例进行分担。高某在明知租赁房屋系无证建筑的情形下仍然予以承租并进行装修经营,显然过错较大,应对合同无效的后果承担更大的责任,结合双方履约行为及其他实际情况,上海一中院二审改判酌情认定承租人高某应就装修损失承担70%的过错比例。


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